Evropské stavebnictví a development mají být do budoucna mnohem šetrnější k životnímu prostředí. K udržitelnějšímu fungování mají pomoci nové normy, které EU zavede. To však podle účastníků letošního Real Estate Fora přinese výrazné změny na nemovitostním trhu a dost možná překreslí strukturu vlastnictví realit.
O budoucnosti tuzemského realitního trhu a změnách, které se ho budou týkat, diskutovali účastníci brněnského Real Estate Fora, jehož pořadatelem je advokátní kancelář HAVEL & PARTNERS. „Regulace EU v této souvislosti promění tvář nemovitostí, změní jejich ocenění a možná i vlastnickou mapu,“ předpověděl vedoucí partner poradenské společnosti Deloitte Miroslav Linhart. Nemovitosti splňující nově požadované parametry podle něj přitáhnou peníze, ty horší budou vyžadovat ohromné investice.
Podobně vidí budoucnost i generální ředitel společnosti YD Real Estate Lubomír Pecl, podle nějž se budou stavby s nulovou, či nízkou uhlíkovou stopou těšit preferenci ze strany bank, která se zhmotní v úrocích a dalších podmínkách financování. V důsledku se pak podle něj může změnit vlastnická struktura nemovitostí.
Jak naplnit ambiciózní evropský plán
Unie přitom postupuje v regulaci razantně vpřed. Hned na začátku roku vstoupila v platnost směrnice o nefinančním reportingu známá také pod zkratkou CSRD. Firmy podle ní budou muset sestavovat takzvané ESG reporty. Povinnost reportovat za rok 2024 data o svém vlivu na životní prostředí, sociální odpovědnosti a řízení firmy dopadne v první vlně od roku 2025 na všechny kotované společnosti, ale také na podniky nad 500 zaměstnanců. O rok později se rozšíří na všechny velké společnosti, které splní alespoň dvě z následujících kritérií: více než 250 zaměstnanců, obrat minimálně 40 milionů eur, celková aktiva minimálně 20 milionů eur.
Celé téma ESG je podle partnera Havel & Partners Petra Opluštila hnáno snahou snížit emise. Na těch se budovy podílejí významně, takže evropské normy mířící tímto směrem nastavují poměrně brzké termíny. Všechny nové stavby by měly být od roku 2028 bezemisní. Požadovat se bude ale i renovace stávajících objektů, které mají do roku 2030 dosáhnout alespoň třídy energetické náročnosti E a do roku 2033 třídy D. Finálním cílem je uhlíková neutralita v roce 2050, připomněl Opluštil.
„Je to rozhodně ambiciózní plán,“ zhodnotila Martina Matoušková, která vede oddělení Technického Due Diligence ve společnosti OM Consulting. Legislativa už konkrétně tlačí na snižování uhlíkové stopy a dalších dopadů na životní prostředí, ale dotčení aktéři se vše dozvídají postupně, protože například ESG reporty mají standardy obecné, ale chybějí ještě standardy oborové. Podobné je to s velmi diskutovanou taxonomií, která je de facto výčtem aktivit, jež EU považuje za udržitelné. „My jako techničtí poradci se nyní dostáváme na scénu, abychom proklamace našich klientů přerodili v reálné plány,“ podotkla Matoušková s tím, že vnímá stále konkrétnější normy pozitivně, protože přinášejí přesnější parametry, čeho a jak se má dosáhnout.
Přítomní experti zároveň upozornili, že unie nesměřuje plošně a naráz k čistě bezemisním objektům. Evropský přístup je podle Matouškové komplexnější, kdy nedostatek v „E“, tedy dopadu na životní prostředí, lze vyvážit například výraznými plusy v oblasti „S“ čili v sociální odpovědnosti. Stejně tak lze v rámci výpočtu uhlíkové stopy kalkulovat i případné pohlcování uhlíku – například v případě dřevostaveb, jelikož stromy oxid uhličitý ukládají prostřednictvím fotosyntézy během celého svého života. Směrnice EU o renovaci budov také počítá s výjimkami, například pro památky, doplnil Opluštil z HAVEL & PARTNERS.
Téma pro moderní lidi
Developeři by ale neměli pouze čekat, až na ně dopadne regulace, je třeba jít těmto trendům naproti. O zájmu nájemců o parametry udržitelnosti už dnes běžně mluví vlastníci a developeři kancelářských budov. Velké společnosti, které si pronajímají administrativní prostory, totiž přijímají své environmentální závazky a řada z nich už dnes vydává své ESG reporty, v nichž se každá úspora emisí počítá.
Výhodu tedy mají již udržitelné budovy. Pro nemovitosti, které požadavkům nevyhovují, to bude zřejmě do budoucna znamenat nákladné přestavby. „Začíná to fasádou, celkově fungováním celé budovy až po fotovoltaiku. Když máte velké kancelářské celky, je složitější takové úpravy dělat za provozu a musí to být vždy v souladu se všemi nájemci,“ upozorňuje Lukáš Netolický, partner a vedoucí regionálního zastoupení Cushman & Wakefield.
Stranou ale nezůstávají ani průmyslové reality. „ESG požadavky dnes nájemce zajímají, a pro některé je to dokonce esenciální téma,“ uvedl Jakub Kodr, obchodní ředitel a jednatel CTP CZ, která je předním tuzemským developerem průmyslových nemovitostí, ale má i kancelářské prostory.
Udržitelnost ovšem něco stojí, takže jestliže postavit sklad stojí kolem 40 euro na metr čtvereční, tak „ESG upgrade“ se může pohybovat v násobcích této částky. V případě kancelářských prostor pak může jít o ještě dražší záležitost. Stává se z ní ale nezbytnost pro všechny, kdo chtějí vlastnit komerční nemovitost, podotkl Jakub Kodr.